Bei Mietobjekten gilt seit einigen Jahren das Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass die Person, die den Makler beauftragt, auch die Courtage trägt. Bei Kaufverträgen für Wohnungen und Einfamilienhäuser war dies bisher nicht der Fall – ganz im Gegenteil: Bis Ende 2020 war es in Hessen so geregelt, dass der Käufer die Provision von i.d.R. 5,95% (inkl. Steuern) in voller Gänze zu tragen hatte und zwar auch dann, wenn der Verkäufer den Makler mit der Vermittlung des Objektes beauftragt hatte.Mit dem neuen „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ wird dies nun anders und die Zahlungslast wird neu verteilt.

 
Was bedeutet das in der Praxis?

Das klingt für potenzielle Käufer natürlich super – aber was bedeutet dies für zukünftige Verkäufer einer Immobilie? Tatsächlich bietet die Neuregelungen eine Reihe von Provisionsmodellen und damit auch ganz neue Möglichkeiten für die Vertretung und Betreuung durch einen Makler.

Variante 1: Eine Doppeltätigkeit für Käufer und Verkäufer

Wie bislang üblich, schließt der Makler hierbei einen Vertrag mit dem Verkäufer. Jedoch gestattet der Verkäufer dem Makler auch für eine weitere Partei tätig zu werden. Die vertraglich festgesetzte Maklercourtage muss für beide Parteien identisch sein. Das bedeutet, dass beim Zustandekommen eines Kaufvertrages der Makler auch einen Vertrag mit dem Käufer abschließt und die zuvor festgelegte Provision von beiden Parteien zu gleichen Teilen zu entrichten ist. Sollte sich nachträglich etwas an der Provision ändern, wäre die Änderung an Käufer und Verkäufer weiterzugeben.

Variante 2: Einseitige Interessenvertretung mit partieller Abwälzung

Klingt kompliziert, ist aber eigentlich ganz einfach: In diesem Fall wird der Makler für den Verkäufer tätig und vertritt ausschließlich dessen Interessen. Der Unterschied zur bisherigen Regelung ist, dass die vollständige Abwälzung, also die Weitergabe der Maklerkosten an den Käufer rechtlich nicht mehr zulässig ist. Der Verkäufer kann sich jedoch mit dem Käufer auf eine partielle Abwälzung, also eine anteilige Weitergabe der Kosten einigen. Jedoch dürfen nur maximal 50% der Kosten weitergeben werden. Außerdem muss der Käufer seinen Anteil der Rechnung erst begleichen, wenn der Verkäufer seiner Zahlungspflicht nachweislich nachgekommen ist. 

Variante 3: Einseitige Interessenvertretung ohne Abwälzung

In diesem Fall ist der Makler ausschließlich für den Verkäufer tätig und bei Vertragsabschluss werden die gesamten Provisionskosten vom Verkäufer getragen. Der Käufer muss also weder einen Maklervertrag abschließen, noch ist er zu irgendwelchen Zahlungen verpflichtet.

Grenzen der Neuregelung

Wichtig ist zu verstehen, dass das neue Gesetz ausschließlich den privaten Kauf und Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern regelt. Wird der Makler hingegen im gewerblichen Bereich tätig, können auch andere Provisionsregelungen getroffen werden. Auch der Umgang mit Zweifamilienhäusern und Baugrundstücken wurde im Rahmen der neuen Rechtssprechung nicht abschließend geklärt. 

Mehr Transparenz und Rechtssicherheit

Eine weitere Änderung ist die schriftliche Beauftragung eines Maklers, die mit der Gesetzesänderung nun zwingend notwendig ist. Eine mündliche Vereinbarung oder die Auftragsvergabe per Handschlag sind somit nicht mehr zulässig und müssen nun in Schriftform fixiert werden. Dies bietet den Beteiligten – inklusive Makler – die nötige Rechtssicherheit und ermöglicht mehr Transparenz für alle Parteien.